Les deux types de SCI : impôts sur les sociétés ou impôts sur le revenu

Quand on parle d’investissement immobilier, on parle souvent de SCI ou Société Civile Immobilière. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est qu’il en existe deux types : SCI soumise à l’impôt sur les revenus (IR), et SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI à l’IR est particulière parce qu’elle joue le rôle de coquille transparente dans laquelle sont logés vos biens immobiliers. Pourquoi transparente ? Parce que l’imposition s’effectue directement au niveau des associés. Le deuxième type de SCI, soumise à l’IS, fonctionne comme une société. C’est une entité indépendante avec son propre régime d’imposition. Pour pouvoir bénéficier des bénéfices réalisés au niveau de la SCI, les associés devront se verser des dividendes.
Par défaut, une SCI sera soumise à l’IR et les associés déclareront directement leurs revenus ou déficits fonciers au niveau de leur déclaration d’impôts. Une SCI à l’IR pourra être transformée en SCI à l’IS… mais attention, ce changement est irrévocable.
Pour vous permettre de mieux comprendre les différences qu’il existe entre ces deux types de SCI, nous avons essayé de synthétiser leurs caractéristiques principales dans le tableau ci-dessous :

SCI à l’IR SCI à l’IS
Impôt : qui paie quoi ? Imposition directement au niveau des associés : revenus fonciers soumis à l’impôt sur les revenus Double imposition :
Au niveau de la société :

  • 15% si les bénéfices sont inférieurs à 38 120 €
  • 33,33 % pour les montants supérieurs

Au niveau des associés : imposition sur les revenus de capitaux mobiliers (si dividendes versés)

Régime d’imposition Microfoncier (abattement forfaitaire de 30% si revenus fonciers inférieurs à 15 000 €) ou réel. Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Charges financières Les charges financières de la SCI sont imputables directement au niveau des revenus fonciers des associés. Emprunt par la SCI : charges déductibles au niveau de la SCI.
Emprunt par les associés : charges non déductibles au niveau des associés (ni au niveau de la SCI d’ailleurs).
Charges non financières Chaque associé peut imputer sa quote-part de charges non financières à sa quote-part de revenus fonciers. Les charges de la SCI est déductible au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Frais d’acquisition Non déductibles Déductibles
Amortissement du bien Non applicable Les biens et constructions sont amortissables (pas les terrains).
En cas de déficit Chaque associé peut déduire de son revenu imposable sa quote-part de déficit foncier dans la limite de 10 700 € (tout excédent pouvant être reporté sur 10 ans). Le déficit de la SCI est reporté sur les exercices bénéficiaires suivants (sans limite dans le temps).
Rémunération du gérant Au niveau de la SCI : non déductible.
Au niveau de l’associé (dans le cas d’un associé-gérant) : elle s’ajoute à ses revenus fonciers et est par conséquent soumise à l’IR.
Au niveau de la SCI : déductible du résultat.
Au niveau de l’associé (dans le cas d’un associé-gérant) : elle s’ajoute à ses revenus fonciers et est par conséquent soumise à l’IR.
Plus-value de session Impôt sur la plus-value immobilière au niveau de l’associé, au pro-rata de ses parts.
Il y a exonération partielle au bout de 5 ans et totale au bout de 30 ans.
Impôt sur la plus-value professionnelle au niveau de la SCI.
Apport au sein de la SCI Exonéré de tout droit d’enregistrement 5% de droits d’enregistrement
Si vous vous demandez quelle SCI choisir… le choix dépendra principalement de vos objectifs à court et long terme. Par exemple :

  • si votre horizon de placement est long (30 ans ou plus) et que les revenus fonciers générés ne sont pas significatifs, voire que vous parvenez à créer un déficit foncier en vue de réduire votre niveau d’imposition, il conviendra d’opter pour une SCI soumise à l’IR. En effet, vous bénéficierez ainsi des avantage du déficit et de l’exonération d’impôt sur le plus-value immobilière.
  • si à l’inverse vous avez une vision plus court terme mais plus agressive en terme de revenus, sans besoin de bénéficier personnellement des revenus/déficits générés (mais en vue de réinvestir par exemple), vous aurez intérêt à opter pour une SCI imposée à l’IS. Vous bénéficierez ainsi de la déductibilité de la quasi-totalité des charges, de l’amortissement des biens, de la déductibilité du revenu du gérant… au niveau de la SCI.

Mais attention, ce ne sont que deux exemples. Chaque cas est particulier et nous vous recommandons de bien réfléchir avant de choisir l’une ou l’autre de ces options. N’hésitez pas à vous tourner vers un spécialiste si vous avez des questions, ou mettez un petit commentaire en dessous et nous demanderons à l’un de nos amis experts de vous répondre 😉

2018-04-25T06:15:38+01:00

One Comment

  1. […] sur les SCI et leurs différences, n’hésitez pas à consulter notre petit tableau comparatif entre SCI à l’IR et SCI à l’IS). Nous traiterons ici nous le cas de la plus-value […]

Leave A Comment