Rentabilité brute et rentabilité nette : comment les calculer ?

Quand on pense investissement locatif, on pense tout de suite rentabilité. Les deux ratios les plus répandus pour calculer la rentabilité d’un investissement sont la rentabilité brute et la rentabilité nette. Conscients de l’importance de ces deux petits pourcentages dans une décision d’investissement, les vendeurs prennent le soin d’indiquer à minima la rentabilité brute potentielle sur leurs annonces. Le problème, c’est que la formule de calcul utilisée est souvent réduite à « 12 mois de loyers / prix du bien », ce qui n’est malheureusement pas correct. Petit retour donc sur les deux formules de calcul pour déterminer la rentabilité brute et la rentabilité nette.

Rentabilité brute

Comme son nom l’indique, ce calcul de rentabilité est censé donner une indication sur les revenus fonciers bruts générés par le bien acquis, par rapport à la valeur de l’investissement initial.
Le revenu brut sur un an d’un bien immobilier est en effet de douze fois son loyer mensuel. Par contre, il est faux de réduire la valeur de l’investissement uniquement au prix du bien, frais d’agence inclus (FAI). En effet, il est nécessaire d’ajouter aussi le montant des frais d’acquisition (communément appelés frais de notaire), le coût de l’emprunt bancaire (intérêts + assurance) et enfin le montant des travaux s’il y en a.

Formule - Rentabilité Brute

12 x loyer mensuel
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Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + coût du crédit en année 1

Prenons un exemple pour bien comprendre l’impact qu’un mauvais calcul pourrait avoir.
Hypothèses :

  • Prix du bien (FAI) : 200 000 €
  • Frais d’acquisition : 15 000 €
  • Coût du crédit en année 1 : 1 000 €
  • Montant des travaux : 24 000 €
  • Loyer mensuel : 900 €
Rentabilité brute Rentabilité brute
12 x 900 / 200 000 = 5,4 % 12 x 900 / (200 000 + 15 000 + 1 000 + 24000) = 4,5 %
Cet exemple illustre bien l’impact d’une formule simplifiée. En réintégrant les différents frais liés à l’acquisition, on passe d’une rentabilité de 5,4 %, à une rentabilité de 4,5 %. La première est certes plus alléchante, mais ce n’est pas une bonne retranscription de la réalité.
Nous nous sommes promenés un peu sur Google avant d’écrire cet article pour voir les contenus qui ressortaient quand on lançait une recherche avec les mots clés « rentabilité brute immobilier« . Les agents immobiliers sont souvent critiqués pour leur manque de transparence sur ce calcul. Et pourtant, l’un des contenus que nous avons trouvé le plus pertinent sur le sujet est l’article de Century 21 sur le rendement locatif. Comme quoi 😉

Rentabilité nette

Alors que la rentabilité brute est plutôt facile à déterminer, il faudra faire preuve d’un peu plus de finesse pour la rentabilité nette. Comme son nom l’indique aussi, il s’agit du rapport entre le revenu foncier net de charges/taxes et le montant total de l’acquisition. Les charges et taxes concernées sont : la taxe foncière, les charges non-récupérables auprès du locataire et enfin, s’il y en a, les frais de gestion et d’assurances (garantie de loyers impayés par exemple).
Il est dans certains cas nécessaire d’intégrer une vacance locative dans ce calcul. C’est-à-dire de partir du principe que votre appartement peut se retrouver vide quelques temps entre deux locataires (exemple de la période estivale pour des logements étudiants). La vacance locative s’exprimera en un taux d’occupation du logement. Si par exemple on part du principe que le logement sera vide tous les ans en juillet et en août, le taux d’occupation sera de dix mois divisés par douze (10/12) soit 83 %.

Formule - Rentabilité Nette

Taux d’occupation x (12 x loyer mensuel) – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances
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Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + coût du crédit en année 1

Pour continuer sur notre exemple précédent, imaginons les charges et taxes suivantes :

  • Taxe foncière : 850 €
  • Charges non récupérables : 240 €
  • Frais de gestion (disons ici 6 % du loyer) : 648 €
  • Garantie loyers impayés : 432 €

Il est intéressant de comparer ici le calcul des deux rentabilités : brute et nette.

Rentabilité brute Rentabilité nette
12 x 900 / (200 000 + 15 000 + 1 000 + 24 000) = 4,5 % (12 x 900 – 850 – 240 – 648 – 432)/(200 000 + 15 000 + 1 000 + 24 000) = 3,6 %
Comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessus, la rentabilité nette donne une information plus fine sur le niveau réel de rentabilité que l’on peut attendre d’un investissement (ici 3,3 % vs. les 4,2% de rentabilité brute expliquée plus haut).

Voilà pour la rentabilité nette et la rentabilité brute. Vous pourrez de temps en temps entendre le terme de « rentabilité nette-nette« . Ce ratio donne une notion de rentabilité nette d’impôt ; nous tâcherons de revenir dessus dans un prochain article. Mais si vous maitrisez déjà bien les ratios de rentabilité nette et rentabilité brute, vous êtes bien armés pour commencer à comparer plusieurs opportunités d’investissements entre elles. Et si vous avez besoin d’un peu d’aide dans l’analyse de ces différents biens, n’hésitez pas à utiliser notre plateforme Patrimmoine 🙂 où à nous contacter !

2019-01-07T13:40:21+01:00

One Comment

  1. […] il existe cinq indicateurs à maîtriser quand on se lance dans l’investissement locatif : rentabilité brute, rentabilité nette, valeur actuelle nette (VAN), taux de rentabilité interne (TRI) et taux de couverture de la dette […]

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