Déficit foncier, comment ça marche ?

On parle de déficit foncier quand les charges liées à votre bien immobilier (ce que vous dépensez) sont supérieures aux produits (ce que vous gagnez, aussi appelé revenus fonciers ou revenus locatifs). Quel est l’intérêt d’investir pour perdre de l’argent, me direz-vous ? L’intérêt principal, c’est de réduire votre revenu imposable et donc de payer moins d’impôts au global. Et puis, vous ne perdez pas vraiment d’argent ; c’est un investissement sur le long terme. Quand on y pense : développer et valoriser son patrimoine immobilier tout en réduisant son niveau d’imposition, c’est plutôt tentant 🙂 

Pourquoi chercher à faire du déficit foncier ?

Tous les ans, nous payons nos impôts. Un petit rituel qui nous amène à verser à l’État un pourcentage plus ou moins important de nos revenus. Comme vous le savez peut-être, plusieurs dispositifs existent pour vous permettre de diminuer ce montant d’impôts. La loi Balladur de 1993 a introduit l’un d’entre eux ; ce fameux déficit foncier.
Celui-ci permet aux propriétaires qui possèdent des biens qui coûtent plus cher que ce qu’ils ne rapportent, de déduire l’excédent de charges de leurs revenus imposables. En clair (et simplifié – lire la suite de l’article pour plus de détails), vous pouvez déduire le montant X ci-dessous de vos revenus imposables :

X = revenus – charges

avec charges > revenus

De quelles charges parle-t-on ?

Il est assez simple d’appréhender la partie « revenus » de l’équation ; on parle ici de revenus fonciers. Pour les charges, c’est un poil plus compliqué. Il en existe deux types :

  • les charges financières : ce sont les intérêts de l’emprunt que vous avez contracté pour acheter et/ou rénover le bien, ainsi que les frais associés à cet emprunt (comme votre assurance emprunteur par exemple)
  • et les charges non financières : ce sont les charges courantes liées à « l’exploitation » de votre bien comme :
    • les frais d’agence / frais de gérance
    • la taxe foncière
    • les primes d’assurances
    • les charges de copropriété non imputables au locataire
    • les travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien (attention, tous les travaux ne rentrent pas dans cette case…)
    • etc.

La liste complète des charges déductibles est disponible dans l’article 31 du Code Général des Impôts 😉

Différentes charges, différents traitements

Comme je le précisais plus haut, mon équation « X = revenus – charges » était très simplifiée. C’est en vérité un peu plus subtile que cela. Chaque type de charges est imputé d’une façon différente :

  • Les charges financières sont imputables sur les revenus fonciers, dans la limite du montant total des revenus fonciers. Cela signifie que si vous avez 5 000 € de revenus fonciers et 6 000 € de charges financières, vous ne pourrez déduire que 5 000 € de charges financières. La bonne nouvelle, c’est que les 1 000 € non imputés (5 000 € – 6 000 €) peuvent être reportés sur les dix années suivantes. En effet, si les charges financières sont supérieures aux revenus fonciers, l’excédent non déduit pourra être reporté sur les dix années qui suivent.
  • Les charges non financières sont quant à elles imputables sur les revenus fonciers nets de charges financières (le calcul précédent). Le résultat obtenu équivaut à ce que l’on appelle bénéfice foncier (si supérieur à 0 €) ou déficit foncier (si inférieur à 0 €). L’intérêt fiscal intervient dans le cas d’un déficit foncier. Le propriétaire pourra en effet déduire ce montant de son revenu imposable la première année, dans la limite de 10 700 €. L’excédent de déficit pourra ensuite être reporté sur les dix années suivantes.

En résumé

Déficit foncier
On parlera donc de Déficit foncier si :
(Revenus fonciers – Charges financières*) – Charges non financières < 0 €
* dans la limite du montant des revenus fonciers

Est-ce que tout le monde peut en bénéficier ?

Dans le principe, oui. Tout le monde peut potentiellement utiliser le principe du déficit foncier pour diminuer son niveau d’imposition, à condition que ses revenus fonciers soient imposés au régime réel.  Le régime réel… kesako ?
Il existe deux types de régimes d’impositions sur les revenus fonciers. Le régime dit « réel » justement, et le régime microfoncier.

  • Le régime microfoncier permet un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers. Les 70% restant sont soumis à la CSG puis ajoutés au revenu imposable. C’est le régime par défaut si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, mais rien ne vous empêche de faire une demande auprès de l’administration pour passer sous le régime réel.
  • À l’inverse, avec le régime réel vous imputez vos charges financières et non financière au réel, avec la possibilité donc de créer un déficit foncier, et par conséquent de baisser le montant de votre revenu imposable.

Vous l’aurez compris : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € mais que le niveau de vos charges excède 30% de ce même revenu, vous avez tout intérêt à faire une demande auprès de l’administration pour changer de statut 😉

Les règles à retenir

Ce qu'il faut retenir
  • Être sous le régime d’imposition réel pour les revenus fonciers.
  • Il faut que votre bien soit loué de façon continue pendant au moins trois ans suivant l’imputation des charges.
  • Le montant des charges financières déduit ne peut excéder le montant total des revenus fonciers.
  • L’excédant de charges financières peut être reporté sur les dix années suivantes.
  • Le montant maximum de déficit foncier déductible de votre revenu imposable la première année est de 10 700 € (peut monter jusqu’à 15 300 € dans le cadre du dispositif Périssol).
  • L’excédant de déficit foncier (s’il dépasse 10 700 €) peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes (mais plus de déductibilité sur les autres revenus pas contre).

Petit exemple pour la forme (et la compréhension…)

Hypothèse :

Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Revenu imposable (hors fonciers) 30 000 € 30 000 € 30 000 €
Revenus fonciers 6 000 € 6 000 € 6 000 €
Charges financières 7 000 € 4 000 € 1 000 €
Charges non financières 40 000 € 40 000 € 10 000 €
Calcul du revenu imposable

Exemple 1

 Exemple 2

Exemple 3
Revenus fonciers 6 000 €  6 000 €  6 000 €
Charges financières – 7 000 €  – 4 000 €  – 1 000 €
Revenu loc. – charges financières -1 000 € 2 000 € 5 000 €
Charges non financières – 40 000 €  – 40 000 €  – 10 000 €
Déficit foncier total – 41 000 € – 38 000 € – 5 000 €
Déficit foncier imputable en année n – 10 700 €  – 10 700 €  – 5 000 €

Déficit foncier à reporter * dont :

charges financières

charges non financières

 – 30 300 €
– 1 000 €
– 29 300 €
 – 27 300 €
 0 €
– 27 300 €

0 €

 0 €

0 €

Revenu imposable (hors revenus fonciers) 30 000 €  30 000 €  30 000 €
Déficit foncier imputable en année n – 10 700 €  – 10 700 €  – 5 000 €
Revenu imposable 19 300 €  19 300 €  25 000 €
* Ce montant correspond aux sommes non imputables en année n et reportées sur les années suivantes. Pour rappel :

  • le montant de charges financières déduit ne peut excéder les revenus fonciers. L’excédent éventuel est reporté sur les années suivantes.
  • le déficit foncier total imputable sur vos autres revenus la première année ne peut excéder 10 700 €. Le montant des charges non financières restant est reporté sur les années suivantes.

 

Les principaux avantages du déficit foncier sont donc de réduire son revenu global à court terme et diminuer, voire effacer, son revenu foncier à moyen terme (si le déficit en année 1 est supérieur à 10 700 €). J’espère que vous y voyez plus clair sur le déficit foncier. J’ai essayé de synthétiser au maximum (et d’être le plus clair possible), mais si certaines zones d’ombre subsistent, n’hésitez pas à mettre un commentaire 😉

2019-01-24T11:30:09+01:00

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  1. […] n’aient pas été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (dans le cas d’un déficit foncier par […]

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