Calculer sa plus-value immobilière

Comme son nom l’indique, la plus-value immobilière est l’argent que vous pouvez gagner sur la revente d’un bien ; c’est à dire, si le prix de revente est plus élevé que le prix d’achat. Ce calcul est une étape indispensable pour pouvoir définir le montant d’impôt sur la plus-value à verser à l’État… Hé oui, qui dit plus-value, dit aussi impôt à payer. Il existe certains cas d’exonération sur cette plus-value immobilière (comme dans le cas de votre résidence principale), mais dans la plupart des cas vous serez imposé.
Il faut tout d’abord identifier le cas dans lequel vous vous trouvez : plus-value immobilière ou plus-value professionnelle ?La différence entre les deux ? On parlera de plus-value immobilière si vous détenez le bien en direct, ou via une SCI soumise à l’IR. Si le bien est détenu via une SCI soumise à l’IS, on ne parle plus de plus-value immobilière, mais de plus-value professionnelle (pour plus d’infos sur les SCI et leurs différences, n’hésitez pas à consulter notre petit tableau comparatif entre SCI à l’IR et SCI à l’IS). Nous traiterons ici nous le cas de la plus-value immobilière.

Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière se calcule en deux temps. Tout d’abord, il faut calculer la plus-value immobilière brute, qui est la différence entre les prix de vente et d’achat, tous deux ajustés des différents frais liés à la transaction. Il conviendra ensuite d’appliquer les différents abattements (pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux) pour obtenir votre plus-value immobilière imposable.

Plus-value immobilière brute

La plus-value immobilière brute se calcule en soustrayant un prix d’achat ajusté à un prix de vente ajusté. Pourquoi « ajusté » : parce qu’ils se calculent en partant du prix de vente figurant sur l’acte de vente auquel il faut rajouter (ou soustraire) différentes charges, indemnités, taxes, commissions…

Plus-value immobilière brute = Prix de vente ajusté – Prix d’achat ajusté
Attention : chacun de ces montants doit être justifié par des factures pour pouvoir être pris en compte. En l’absence de justificatifs, il vous sera possible, dans certains cas,  d’appliquer une majoration ou un abattement forfaire (cf ci-dessous) :

Prix d’achat ajusté

Prix figurant sur l’acte de vente
 + la TVA payé au moment de l’acquisition

Dans le cas de l’acquisition d’un programme neuf par exemple, le contribuable paye la TVA au prometteur. Cette TVA est à rajouter au prix de vente HT.

+ frais d’acquisition (frais de notaires, droits d’enregistrement et autres taxes)
  • montant réel des frais d’acquisition qu’il faudra justifier à l’aide d’une facture, ou
  • majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’achat (+ TVA si celle-ci est applicable)

Dans le cas d’une succession ou donation, il n’est pas possible d’appliquer de majoration forfaitaire. Il conviendra donc d’appliquer les frais d’acquisition au réel.

 + commission versée à l’agence immobilière ou au mandataire immobilier
  • montant réel des commissions qu’il faudra justifier à l’aide de factures
  • pas de majoration forfaitaire
 + montant des travaux effectués
  • montant réel des travaux qu’il faudra justifier à l’aide de factures, ou
  • majoration forfaitaire de 15% du prix d’achat, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans

Les travaux concernés sont les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou d’amélioration. Ils viennent en majoration du prix d’acquisition à la condition que ces montants n’aient pas été pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (dans le cas d’un déficit foncier par exemple).

+ frais de voirie, réseaux et distribution

Par frais de voirie, réseaux et distribution, il faut comprendre « frais de viabilisation d’un terrain ».

 

Prix de vente ajusté

Prix figurant sur l’acte de vente
 – la TVA supportée par le vendeur

La taxe sur la valeur ajoutée payée par le vendeur vient en déduction du prix de vente. Si toutefois, cette taxe venait à être supportée par l’acquéreur, il faudrait la rajouter au prix de cession avant de la déduire ; l’effet serait donc nul.

Prix de vente + TVA – TVA = Prix de vente

– valeur des biens mobiliers vendus avec le logement
  • montant réel des biens immobiliers qu’il faudra justifier à l’aide de factures, ou
  • estimation d’un commissaire priseur.
– commission versée à l’agence immobilière ou au mandataire immobilier
  • montant réel des commissions qu’il faudra justifier à l’aide de factures, ou
  • pas de majoration forfaitaire
– frais de certifications et  de diagnostics obligatoires
– honoraires d’architecte pour l’obtention d’un permis de construire
    Cette dépense n’est déductible que dans le cas où l’obtention d’un permis de construire était nécessaire pour la réalisation de la vente.
– frais pour la mainlevée de l’hypothèque d’un créancier
+ charges supportées par l’acquéreur, au profit du vendeur
    Quelques exemples :

    • construction d’un mûr de séparation dans l’intérêt du vendeur,
    • intérêts payés par l’acquéreur au vendeur pour un règlement différé de tout ou partie du montant,
    • indemnité d’éviction qui serait versée par l’acquéreur…
Il ne vous reste maintenant plus qu’à calculer la différence entre le prix de vente ajusté et le prix d’achat ajusté pour obtenir le montant de votre plus-value immobilière brute.
 

Plus-value immobilière imposable

Il faut savoir qu’en France, votre plus-value immobilière est soumise à deux types d’impôts : 19,0 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de bénéficier d’abattements par année de détention. La plus-value immobilière imposable s’obtient justement après calcul de ces abattements (ils viennent en déduction de la plus-value immobilière brute).

Plus-value immobilière imposable = Plus-value immobilière brute – abattements
  • Pourcentage d‘abattement pour l’impôt sur le revenu : l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 22 ans. D’ici là, ce sera 6% d’abattement par année de détention (à partir de l’année 6), et 4% d’abattement pour la dernière année (la 22e année).
  • Pourcentage d‘abattement pour les prélèvements sociaux : on ne parle plus de 22 mais de 30 ans ici, avec trois palier d’abattement :
    • 1,65 % par an à partir de la 6e année et ce jusqu’à l’année 21
    • 1,60 % pour l’année 22
    • 9 % ensuite, jusqu’à la 30e année

Ce qui donne, sous forme de tableau récap :

Durée de détention

Abattement

Impôt sur les revenus

Abattement

Prélèvements sociaux

De 0 à 5 ans 0 % 0 %
6e année 6 % 1,65 %
7e année 12 % 3,3 %
8e année 18 % 4,95 %
9e année 24 % 6,6 %
10e année 30 % 8,25 %
11e année 36 % 9,9 %
12e année 42 % 11,55 %
13e année 48 % 13,2 %
14e année 54 % 14,85 %
15e année 60 % 16,5 %
16e année 66 % 18,15 %
17e année 72 % 19,8 %
18e année 78 % 21,45 %
19e année 84 % 23,1 %
20e année 90 % 24,75 %
21e année 96 % 26,4 %
22e année 100 % 28 %
23e année 100 % 37 %
24e année 100 % 46 %
25e année 100 % 55 %
26e année 100 % 64 %
27e année 100 % 73 %
28e année 100 % 82 %
29e année 100 % 91 %
30e année 100 % 100 %
Ce que cela signifie ? Si votre plus-value immobilière brute est estimée à 100 000 €, et que vous avez été propriétaire de votre bien pendant 20 ans et 3 mois :

  • Abattement pour l’impôt sur le revenu (IR) : le montant de votre plus-value immobilière imposable sera de (100% – 90%) x 100 000 € = 10 000 €. En effet, pour 20 ans et 3 mois de détention vous bénéficiez d’un abattement 90% sur votre plus-value brute.
  • Abattement pour les prélèvements sociaux : le montant des prélèvements sociaux dont vous devrez vous acquitter sera pour sa part calculé sur un montant après abattement de (100% – 24,75%) x 100 000 € = 75 250 €

J’espère que ce qui précède vous aura permis de mieux comprendre les subtilités du calcul de la plus-value immobilière. Ce qu’il faut retenir, c’est que : (1) certaines charges sont déductibles et peuvent donc faire baisser le montant de votre plus-value immobilière brute ; et (2) il existe des abattements en fonction de la durée de détention de votre bien. Il ne vous reste plus qu’à sortir votre calculatrice 😉

2019-01-07T13:26:41+01:00

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  1. […] plus d’informations sur la plus-value de cession, vous pouvez consulter notre article sur le calcul de la plus-value immobilière et/ou celui sur les cas d’exonération de cette […]

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