[Analyse] Évolution des prix de l’immobilier au 31 août 2018

MeilleursAgents a profité de sa conférence ce presse de rentrée du 4 septembre 2018 pour présenter sur 105e baromètre du marché de l’immobilier français. Sur un format un peu différent de ce qu’on a connu ces derniers mois ; cette fois-ci MeilleursAgents s’est prêté au jeu des prédictions pour donner sa lecture et son analyse de l’évolution du marché. Deux grandes idées se distinguent : un contexte favorable qui devrait continuer à tirer les prix vers le haut à court terme ; et un ralentissement progressif (voire même un inversement) de cette tendance à moyen terme (horizon 12 mois environ). 

2018 sera une belle année

Une belle année oui, mais moins belle que 2017…
Depuis le 1er janvier, les prix ont augmenté en moyenne de 1,1% sur l’ensemble du territoire ; une tendance qui confirme le mouvement haussier des dernières années. On constate toutefois un ralentissement par rapport à l’année 2017 qui avait vu les prix s’apprécier de 1,7 %.
Ainsi, Paris passe de 6,7 % en 2017 à 4,6 % sur les huit premiers mois de l’année ; Lyon de 7,7 % à 4,6 % ; et Nantes de 5,5 % à 4,3 %. Bordeaux, plus forte hausse sur 2017 avec une augmentation des prix de 16,5 %, affiche quant à elle une croissance négative depuis début janvier : – 0,1 %
[visualizer id= »1253″] La meilleure santé du marché de l’emploi devrait continuer à soutenir les prix de l’immobilier à court et moyen terme. En effet, qui dit moins de chômeurs, dit aussi plus de personnes en capacité d’emprunter et donc d’acheter. Une réalité qui semble corroborer ce que montre l’Indice de Tension Immobilière (ITI) MeilleursAgents : la demande reste largement supérieure à l’offre.
[visualizer id= »1255″] Enfin, les Délais de Vente Médian (DVM) continuent à se resserrer. Un indicateur de fluidité du marché qui lui aussi soutien l’hypothèse d’une belle année 2018.
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Et après 2018 ?

That is the question!
Le contexte économique favorable, principalement avec la baisse progressive des taux d’intérêt, a clairement soutenu la hausse des prix ; une hausse qui a pour effet de diminuer le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Pour contourner cela à court terme, les ménages ont rallongé leurs durées d’emprunts qui atteignent aujourd’hui des plus haut avec 240 mois.
Nous sommes donc face à des taux qui n’ont jamais été aussi bas et des durées d’emprunts aussi longues. Une nouvelle baisse des taux directeurs de la part de la BCE est peu probable ; tous les signaux soutiennent au contraire l’hypothèse d’une hausse d’ici l’été 2019. Il s’en suivrait une hausse des taux d’emprunt immobilier et par conséquent… une diminution du pouvoir d’achat immobilier :

hausse des taux => mensualités plus élevées => capacité d’emprunt plus faible => pouvoir d’achat plus faible

On commence d’ailleurs à sentir un affaiblissement de la demande. En effet, les acteurs du marché de la transaction voient le volume des opérations légèrement diminuer (948 000 sur les 12 derniers mois vs. 960 000 sur 2017) et leur stock augmenter depuis quelques mois.

Globalement, on sent qu’il y a consensus sur le fait que la hausse des prix va ralentir. La vraie question est de savoir à quel point ? Certains restent positifs en ne parlant que d’un ralentissement de l’évolution des prix (comme ici pour l’agence de notation Standard & Poor’s). D’autres, plus pessimistes, évoquent une potentielle bulle (même la BCE l’évoque) !
À suivre de très près donc…
Image : edmondlafoto

2019-01-07T13:39:54+01:00

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